집을 가지지 못한 사람들은 숙명적으로 월세든 전세든 임대계약을 체결하게 되고, 그 계약일은 어느새 다가와 있다. 오늘은 전세 재계약 증액시 계약서의 특약조항과 주의할 점에 대해서 알아본다.
전세 재계약 증액 계약서
전세 갱신 재계약
현재 전세 계약 세입자의 경우, 2년의 계약기간을 남겨두고, 1~2개월이 채 남지 않았는데, 주인으로부터 별다른 고지가 없고, 나 역시도 나갈 마음이 없어 그냥 시간이 지나가게 되면, 묵시적 갱신이라고 해서 자연스럽게 계약이 2년 더 연장이 되고, 그 기간까지의 권리를 보장받을 수 있다. 즉, 주인이 마음대로 나가라 할 수 없다는 뜻이다.
묵시적 갱신이 이루어진 뒤에 주인으로부터 추가 증액이나 요구사항이 뒤늦게 오더라도, 법적으로는 계약갱신청구권을 행사해서 추가 2년의 연장에 대한 권리를 가질 수 있다. 이 과정에서 주인이 전세계약금을 올리고 싶다면, 임대차보호법에 의해서 5%까지만 올릴 수 있다.
단, 경험상, 묵시적 갱신 후에도 뒤늦게 주인이 올려달라고 막무가내로 나오면 잘 절충할 수 밖에 없다. 일반인들이 법의 힘을 빌리기가 어디 쉬운가. 나는 그렇게 뒤늦게 증액 계약을 한 것도 꽤 여러번의 경험이 있다.
하지만 4년의 계약기간도 모두 지나고 추가로 하게 되는 재계약의 경우는 증액 금액을 시세에 따라 임대인 마음데로 올릴 수 있다.
전세 갱신 재계약 수수료
참고로, 갱신이나 완전한 재계약시 별도의 부동산 수수료는 없지만, 서류 처리비용으로 5~10만원 정도는 내야 하고, 이는 임대인과 임차인 모두 부동산에 지불해야 한다. 나는 10만원을 지불했다. 사실 이 돈이 너무 아깝더라는 후문이다.
위의 경우처럼 그냥 대필로 서류처리 비용 정도만 지급한 경우에는 부동산이 이 계약에 대한 사고 책임을 지지는 않는다. 그래서 완전히 새롭게 중개 수수료를 지급하고 계약을 해서 부동산의 사고 공제 증서를 받는 것도 나름 안전한 방법이다.
하지만 경험상, 4년이 지나고 다시 재계약시에 나는 중개 수수료 없이 서류처리비용 10만원을 내고서도 공제 증서를 받았다. 아마 부동산과 임대인의 끈끈한 관계 덕분일 수도 있겠다 싶다.
과거 어떤 집주인은 부동산에 돈 내기 싫다면서 직접 계약서를 들고 와서 직접 작성하기도 했었다. 서로 신뢰가 있다면 이 방법도 나쁘지 않을 듯 하다.
주의할 점
감액이든 증액이든 기존 계약서에서 그냥 수정하는 것은 추천하지 않는다. 감액의 경우는 합의하에 수정하는 경우들도 왕왕 있지만, 증액일 경우에는 무조건 새로 써야 새로운 금액의 계약서데로 효력이 발생하여 대항력이 그만큼 생기게 된다는 것이다. 귀찮으니까 그냥 여기 수정합시다 하면 꼭 새로 계약서를 발행하고 다시 전세확정일자도 받아두도록 한다. 이건 매우 중요하다.
단, 증액이든 감액이든 새로운 계약서를 작성하기 전에 꼭 등기부 등본을 확인해서 없던 근저당이 생겼거나 가압류, 권리 변동 등 다른 변동 사항이 없는지를 꼼꼼히 확인하고 나서 계약을 하는 것이 안전하다. 약간의 근저당이 되어 있어서 큰 위험이 없다고 생각되는 경우라도 계약서상에 언제까지 근저당을 말소하기 등의 조건을 명시하고 계약을 해야 한다.
무엇보다 만일의 상황이 발생했을 때, 내 전세계약금이 우선변제권에서 선순위가 되어서, 반드시 지킬 수 있어야 하는 것이 중요하다.
전세 재계약 특약조항
너무나도 집을 사고 싶지만, 현실이 녹록치 않아 나는 이번에 전세 재계약을 하게 되었다. 요즘 전국적으로 전세 사기가 흉흉하고 불안한 시기다 보니, 전세 계약을 할 때 넣어두면 좋을 특약조항들을 알아본다.
아래의 6가지 특약조항들은 당연히 법적 효력을 가지게 된다. 단, 알아둘 것은 임차인에게 불리한 특약은 법적 효력이 없다는 것이다. 중요!
전세 혹은 재계약 특약조항 알아보기
- 임차인의 전세자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
=> 요즘 전세자금 대출을 받아서 계약을 하는 경우들이 많이 때문에, 혹여나 전세자금 대출이 이루어지지 못할 경우를 대비한 조항이다. - 전세보증보험을 임차인이 가입할 경우, 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 협조하고, 임대인이나 임차 목적물의 하자로 인해 보증보험 가입이 미승인될 경우 계약을 무효로 하고, 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다.
=> 전세 사기의 불안감으로 전세보증보험 가입이 거의 필수이다시피 하다보니, 혹여라도 만일의 사태에 대비해서 넣어두는 것이 좋다.
참고로, 보증보험가입은 자동으로 임대인에게도 알려지게 되니, 계약 전에 잔금 지급후에 1~2개월 등의 정해진 기한 내에 보증보험에 가입할 것을 고지하는 것이 좋다. 참고로, 신축빌라 등의 경우는 시세 확인이 어려워 보증보험 가입이 거절되는 경우가 꽤 된다고 하니 더욱 중요하다. - 임대인은 잔금지급일 다음날까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
=> 익히 들어서 알고 있겠지만, 전세 사기의 수법 중 하나가 잔금 지급을 하고 바로 집의 명의 가 바뀌거나 담보권 설정이 되는 경우다. 참고로, 전세금에 대한 대항력은 전입신고한 다음날 바로 발생하기 때문이다.
그래서 내가 잔금을 치르고 전입신고를 하고 대항력이 발생하기 전에 근저당이나 전세권 설정등의 변동이 생기면 나의 대항력이 후순위로 밀려서 혹시라도 집이 경매로 넘어갈 경우, 내 전세금이 위험해지는 것이다. 이 부분은 정말 중요하기 때문에 꼭 확인하고 이 조항을 넣어주는 것이 필요하다. - 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.
=> 전세 보증보험 가입 전에 소유권 등 다른 변동사항이 생기게 되면 심사에 영향을 끼칠 수 있기 때문이다. - 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극적으로 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
=> 이 항목 또한 매우 중요한 것이, 전세 사기 피해자들 중 임대인의 거액 세금 체납으로 인해서 경매에 넘어갔을 경우, 체납액이 우선 변제되기 때문에 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 많았기에 꼭 확인하는 것을 추천한다.
참고로, 현재 국세 미납 내역을 임차인이 미리 열람할 수 있도록 법이 개정되었다고 하고, 공인중개사도 이 부분을 확인할 수 있도록 제도를 보완 중이라고 한다. - 임대차 계약 기간 중 임대인이 부득이하게 바뀌게 되는 경우 반드시 임차인에게 미리 고지하도록 한다.
=> 임대인이 자신의 집을 매매하는 것은 자유지만, 임차인의 입장에서는 바뀐 임대인이 어떤 상황인지를 모른다. 만일 빌라왕처럼 돈은 없고 세금체납만 가득한 부실한 임대인이 내 집의 새주인이 된다면 어떻게 될까. 게다가 이미 바뀌고 나서 뒤늦게 알면 그땐 이미 늦었을 수가 있으니 미리 아는 것이 매우 중요하다고 할 수 있다.
참고로, 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다는 임대인 지위승계 거부도 할 수 있다. 그래서 즉시 임대차계약을 종료할 권리가 임차인에게 있다는 것이다. 하지만 현실적으로 이게 쉬울까 싶다.
어쨌든 일단은 내 집이 어떤 상황에 놓이는지를 임차인도 반드시 알아야 한다는 것이 기본이라 할 수 있겠다.
위의 특약 조항을 알더라도, 사실 현실적으로 위 특약조항을 모두 넣기가 쉽지 않을 수도 있다. 나 역시 그랬다. 물론 싸워서 모두 쟁취해 낼 수도 있고, 좋게 좋게 적당히 절충할 수도 있다.
전세 주택 임대차 계약 신고(확정 일자)
이상없이 무사히 계약을 마쳤다면 바로 해야할 일이 있다. 바로 나의 계약의 유효함을 여기저기 알려서 나의 권리를 확보하는 일이다. 그 첫걸음이 바로 주택 임대차 계약 신고다. 과거에는 확정일자를 받는다고 했던 그것이다.
참고로, 주택 임대차 계약신고는 계약이 체결된 후 30일 이내에 신고를 해야 한다. 여기에는 신규, 갱신, 해제 모두 해당되는데, 보증금 6천만원 이상이면서 월세 30만원 이상인 임대차 계약이라면 신고 대상이다.
신고 방법은 임대차계약하는 주택의 소재지 관할 행정복지센터(주민센터)에 직접 방문하여 신고하거나, 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 신고할 수도 있다.
신고 의무를 위반시에는 최소 4만원에서 최대 100만원의 과태료를 물 수 있으니 알아두어야 한다.
계약서를 작성하고 나는 바로 주민센터로 직접 방문하여 임대차 계약 신고를 완료하였다.
준비물은 주택 임대차 계약서와 신분증이다. 제출하면 확인 후에 다시 돌려주신다. 비용은 무료다. 시간이 좀 걸리고, 내용을 재확인한 후에 사인을 완료하면 주택 임대차 계약 신고필증까지 받는 것이 끝이다. 참고로, 신고가 완료되었다는 확인 메시지가 카톡으로도 아래와 같이 전송된다.
임차인은 사실 현실적으로 참 나약한 존재지만, 아는 것이 힘이기에 하나하나 체크해가며 최대한 안전한 전세 계약을 해 보시기를 추천드린다. 돌다리도 두들겨 보고 건너라고 조심해서 나쁠 것은 정말 1도 없다.
이상, 전세 계약이나 재계약시에 반드시 명시하면 좋을 전세사기 예방용 특약 조항들을 알아보았다.
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