사람들은 모두 집을 갖고 싶다. 대한민국은 부동산 공화국이다. 그런 대한민국만이 가지고 있는 특이한 제도인 전세제도! 전세를 넘어 내 집 마련이 많은 사람들의 소망일 것이다. 나 역시 그러하다. 하지만 요즘 그 전세제도를 악용해서 많은 이들에게 피눈물을 흘리게 하는 전세 사기 소식이 끊임없이 이어지고 있다. 하지만 법의 허점을 이용해서 치밀하게 진화하면서 전세 사기를 저지른 이들에게는 적절한 처벌이 주어지는 것 같지도 않고, 구제 방안도 제대로 없는 답답하고도 냉정한 현실이다.
이런 상황에서 내 집이 없는 무주택자가 그나마 가질 수 있는 차선책 중 하나인 전세! 그런 전세 계약을 할 때 반드시 알아야 할 유의사항 체크리스트를 공유하여 본다. 생각만 해도 살떨리는 전세 사기를 예방해 보자.
전세 계약 전 유의사항 체크리스트
여러 집들을 둘러보고 마음에 드는 집이 있어 계약을 하려 한다면, 그 전에 미리 확인을 할 것들이 있다.
집(주택)의 정확한 시세 확인
최근 연달아 일어난 전세 사기의 경우 신축 빌라의 케이스가 굉장이 많았다. 그 이유는 신축빌라의 경우 시세를 정확히 알기가 어렵기 때문이다. 그래서 전세가가 매매가를 웃돌거나 매매가와 큰 차이가 없는, 소위 깡통전세인 경우가 많았다. 참고로, 집주인이 주택담보로 받은 대출금액과 나의 전세금을 합한 금액이 주택 매매가의 70%를 넘는 경우를 깡통전세라고 부른다.
보통 적정한 전세 시세는 매매 금액의 7~80%라고 본다. 그래서 내가 알아본 해당 부동산 뿐 아니라, 주변의 다른 부동산에서도 내가 계약하는 금액이 적정한 시세인지 반드시 알아보아야 한다.
그리고 내가 직접 해당하는 주택 시세를 확인할 수 있다. 아래 사이트들에 들어가서 모두 확인이 가능하다.
오피스텔의 경우에는 국세청에서 공시한 오피스텔 기준 가격을 참조하면 된다.
등기부 등본상의 근저당설정 정보
최근 쪼개기 대출을 받아서, 깡통전세인 줄도 모르고, 등기부 등본만 믿고, 덜컥 계약을 했다가 낭패를 본 사연이 있었다. 예로, 빌라 전체가 한 임대인의 소유였다. 보통 우리가 계약을 할 때는 내가 계약할 호수의 등기부 등본만을 떼어보게 된다. 설령 내 호수에 대한 등기부 등본상의 대출로 인한 근저당 설정 금액이 큰 금액이 아니라서, 안전해 보이더라도, 건물 전체에 대한 근저당 설정 총 금액을 반드시 알아보아야 한다.
임대인이 편법으로 쪼개기 대출을 받았을 수도 있기 때문이다. 한 빌라 건물 전체에서 호수를 몇 개씩 묶어서 쪼개기로 대출을 받게 되면, 건물 전체의 등기부 등본을 떼어보지 않는 이상은 알 수가 없다. 임대인이 꼼꼼히 쪼개기로 다 대출을 받아서, 깡통 전세가 되었다면, 내 전세금을 구제받을 수 없게 된다.
부동산에서도 만일 이런 사실을 제대로 알지 못하고, 이정도 금액이면 괜찮다고 하는 말만 믿었다가는 진짜 큰일이 생길 수도 있다는 것이다. 결국 전세금을 날리는 건 내가 되니 말이다.
계약을 하게 되면, 부동산에서 기본적으로 등기부등본을 떼어 주지만, 내가 직접 계약 전과 가계약시, 그리고 잔금 치르기 전까지 수시로 등기부 등본을 떼어보는 것이 좋다. 등기부등본 떼는데 700원이면 된다. 이돈 아까워 말기!
등기부 등본 열람은 아래 사이트에서 간단히 확인해 볼 수 있다.
무허가, 불법건축물 여부 확인
혹여라도 계약할 집이 무허가이거나, 불법건축물일 경우, 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다. 해당 건물의 용도가 주택이 아닌 근린생활시설은 아닌지도 반드시 확인해 봐야 한다. 또한 건물에 있는 동호수가 건축물 대장상에 나와 있는 동호수와 일치하는지도 확인이 필수다.
이런 사항들은 건축물 대장 열람을 통해서 확인할 수 있다. 특히 한 명의 임대인이 여러 호수가 있는 주택 전체를 소유하고 있다면, 더더욱 필수로 확인해야 한다.
전세 계약을 할 때 유의사항 체크리스트
전세계약을 하기 전 확인할 것들이 모두 문제 없음을 확인하고, 본격적인 계약을 체결하려 할 때도 아래의 내용들을 꼼꼼히 확인을 하여야 한다.
임대인(집주인) 명의
명의는 반드시 집주인과 등기부등본상의 명의가 일치해야 하고, 신분증도 확인 필수다 돈을 입금할 때도 반드시 동일한 명의의 계좌로 입금해야 한다. 또한 임대인이 한명이 아니라 여러명인 공동명의일 경우에는 명의인 임대인 모두와 계약을 하는지도 확인이 필요하다.
과거 내가 살던 전세집을 떠날 때, 새로운 계약자에게 잔금을 수표로 주었는데, 반드시 은행에서 주인 명의의 계좌로 입금해서 증거자료를 남겨야 한다고 했던 경험이 있다. 그때는 주인분이 유난이라면서 짜증을 내셨지만, 이런 소소한 것들도 나중에는 다 중요한 자료가 될 수 있으니, 지금 생각하면 똑똑한 대처였다 싶다.
만일, 대리인이 대신 왔다면, 올바른 위임장을 가지고 왔는지도 확인해야 한다. 이때 위임장상에 임대인과 대리인의 정확한 인적사항과 집 주소와 보증금, 계약 조건, 보증금을 받을 사람이 정확히 명시되어 있는지도 확인해야 한다.
공인받은 부동산인지 확인하기
부동산이라고 해도 진짜 공인받은 공인중개사가 하는 부동산인지 확인하는 것도 기본이다. 그럴리는 없겠지라고 하겠지만, 실제로 사기를 목적으로 가짜 부동산을 여는 사기꾼들이 있다. 그래서 공인중개사 본인이 하는 등록된 부동산인지도 확인해 본다.
그리고 계약할 때, 부동산에서 주택의 권리 관계와 시설 등에 대한 설명이 꼼꼼히 적힌 중개대상물 확인서를 발급하여 주는지와 공제증서를 발급하여 주시는지도 확인해야 한다. 보통 정식으로 전세 계약을 하게 되면, 경험상, 거의 얇은 책 한 권 수준의 파일을 건네 받게 된다.
부동산 중개업 조회는 아래 사이트에서 주소와 상호 등을 입력하여 간단히 조회할 수 있다.
전세 계약서 내용 꼼꼼히 확인하기
내가 임대하는 주택의 주소와 면적이 건축물대장, 등기부 등본과 정확히 일치하는지를 먼저 확인해야 한다. 그리고 계약서 상에 임대인과 공인중개사의 인적사항 및 계약 시작일자와 종료일자, 전세 보증금을 입금하는 계좌가 정확히 명시되어 있어야 한다. 만일 관리비가 별도 있다면, 관리비 관련한 세부내역과 부담하는 주체 또한 명확히 쓰여 있어야 한다.
또한, 임차인에게 일방적으로 불리한 내용이 계약서 상에 없는지도 확인해야 한다. 계약시에 집주인과 미리 약속한 부분이 있었다면, 특약사항으로 명시되어 있는지도 확인해야 한다. 예를 들어, 보일러를 교체해 준다거나, 집 내부를 고쳐주기로 했다거나, 집담보 대출금을 언제까지 상환하겠다거나 하는 약속들이다. 계약서상에 이런 부분들은, 나중에 다툼이 생길 경우에는 매우 중요한 자료가 된다. 세입자로 살다 보면, 이 부분이 얼마나 중요한지 아실 것이다. 그래서 본격적인 계약을 하기 전에 집 내부를 꼼꼼히 점검해 보는 과정도 반드시 필요하다.
너무 기본적인 사항이지만, 집 열쇠나, 도어락의 비밀번호 등 실질적인 정보들도 반드시 꼼꼼히 받아두어야 한다.
임대인의 체납세금 이력 확인하기
전세 사기에서 임대인의 세금 체납으로 인해서 문제가 되어 전세금을 돌려받지 못한 사례들도 많다. 만일 문제가 생겨서 내가 사는 집이 경매에 넘어가게 된다면, 내 전세금보다 임대인의 체납된 세금이 우선 변제되기 때문이다. 체납세금이 내 전세금 이상의 금액이거나 그 이하여도, 내 전세금을 그만큼 못 돌려받게 될 수도 있다는 것이다.
도대체 체납자들이 왜 계속해서 새로운 집을 살 수 있는 건지 이해할 수 없다. 하지만 어쨌든 이런 일을 미리 방지하기 위해서 국세와 지방세의 완납 증명서를 요청하여 받아보는 것이 좋다. 근저당 계약서상의 채무 뿐 아니라 실제 체납한 세금은 없는지도 확인해야 한다. 보통 임대인들이 이런 요구에 난처해할 수도 있지만, 전세자금대출 관련 서류로 필요하다고 잘 설득해서 받아보는 것이 좋다.
등기부 등본 수시 재확인하기
이사날 잔금을 치르기 전에 혹시라도 임대인이 집을 다른 사람에게 매매하게 된다면, 반드시 임차인의 동의를 구하도록 해야 한다. 그리고 혹시라도 문제가 생긴다면, 매매를 하더라도, 이전에 집을 소유했던 임대인까지도 임대차보증금 반환 의무를 같이 져야 한다는 특약 조항을 넣는 것이 안전하다.
반드시 명의 변경이 되게 되거나 집에 대한 변동 사항이 있을 시 반드시 알수 있도록 조치를 취해야 한다.
위에도 언급했듯이, 계약이 완료된 후에도 등기부등본상에 근저당설정 관련이나 임대인의 명의 등에 변동사항이 없는지, 권리관계 관련하여서 반드시 지속적으로 확인해야 한다.
선순위 권리관계 확인
그런 일이 없길 바라지만, 세상 일은 모른다. 만일의 사태를 대비해서, 주택이 경매를 하게 될 경우에 선순위로 누가 먼저 권리를 갖게 되는지를 확인해 두는 것도 필요하다.
등기소(iros.go.kr) 사이트에서 선순위를 체크하여, 나의 전세금보다 더 앞순위에 다른 채권이나 보증금이 있다면, 내 전세금을 돌려받지 못하게 될 수도 있다.
전세 계약 후 유의사항 체크리스트
1단계와 2단계를 거쳐 모든 계약을 마치고 안전하게 이사를 마무리했다면, 이제 마지막 단계가 남았다. 나의 전세보증금으로 해당 주택에 대한 대항력과 우선변제권까지 인증받아 최대한의 안전장치를 마련해 놓는 것이다.
주택임대차 신고 및 확정일자 받기
기본적으로, 보증금이 6천만원 이상, 월세가 30만원 이상인 임대차 계약의 경우에는 주택 임대차 신고가 의무다.
전세 계약이 완료된 후 30일 이내에 계약한 내용을 신고하고, 확정일자를 자동으로 부여받아야 한다. 이는 임차인이 임대한 집에 대한 보증금과 점유사용 권리를 주장할 수 있는 법률적인 힘인 대항력 및 우선변제권을 가지게 된다는 것이다.
이는 혹여라도 집주인이 바뀌게 될 때, 집주인이 함부로 나가라고 할 수 없고, 계약기간 내에는 안전하게 거주할 수 있는 권리를 가지게 되는 것이다. 또한 집이 경매에 넘어가거나 한다면, 소중한 전세 보증금을 우선적으로 보호받을 가능성을 높여준다.
신고 방법은 국토부 부동산거래관리시스템(rtms.milit.go.kr)에 들어가서 신고하거나, 간단하게 해당 관할 주민센터에 방문하여 계약서를 가지고 가서 신고하고 받을 수 있다.
전입신고 하기
전입신고 역시 법적인 의무 사항으로, 위의 확정일자와 함께 내 전세금을 보호받는 장치 중 하나라고 할 수 있다. 전입신고는 이사를 한 후 14일 이내에는 해줘야 하고, 신고한 다음날부터 대항력이 발생하게 된다. 전입 신고는 정부 24 온라인 신고(www.gov.kr)를 통해서 하거나, 관할 주민센터에 직접 방문하여 할 수 있다.
이상, 전세계약을 할 때 반드시 알아두어야 할 체크리스트를 꼼꼼히 알아보았다. 반드시 알아두어 전세 사기를 예방하시길 바라본다.
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